2009-10-22
老屋拉皮是目前國內舊大樓提升價值盛行的方法，宏大不動產估價師卓輝華認為，有些大樓光整修外觀就可以吸引新的投資人，但大樓拉皮如果加入外牆清洗內部整修效果加分更大。勤實佳外牆防水營造協理鄭銘堯說，目前進行老屋拉皮的大樓多是外觀與內部一同整修，外觀整修包括表面石材或磁磚重貼。此外，因舊大樓外牆會產生裂縫，外牆油漆整修同時也會加入防水層以防滲水，另外如窗戶、磁磚修補、冷氣管線等也都一併整修更新。至於內部裝修，則包括接待大廳、電梯、管線外牆清潔等更新。鄭銘堯指出，一般老屋拉皮時程約三至五個月，以最洗大樓常見的矽利康更新十二至十三層大樓為例，整體改裝時程約要五個月，由於此時有些住戶會選擇搬離大樓，建議住戶如果在預算許可下清洗外牆不妨趁洗外牆此時連同室內一起重新裝修，未來轉手出售增值空間也較大。至於住戶最關心防水的費用問題，鄭銘堯說，會因為屋況不同、選擇材質不同而有很大的差異，原則上最後每戶價錢分攤的計算方式都以住戶坪數為準，以外觀貼一般磁磚來說，平均每坪約一萬三千兩百元左右，若外觀選擇石材，每坪約為兩萬元。以國內老屋拉皮最常見的大樓規模四十戶，樓層約十二至十三層為例，基本裝修整棟費用約為一千五百萬元，平均每戶分攤約四十萬元。由於老屋拉皮是近幾年才盛行，鄭銘堯建議，一定要找有施作經驗的公司，因為施作公司要有充分的經驗才能了解住戶不同的需求並統合協調，另外後續保固也較為有保障，一般保固年限約為兩年。舊大樓重新拉皮後，資產價值跟著提升，不過卓輝華特別提醒，屋齡並不會因此有所改變，雖然價值提升，但未來買賣房屋時，銀行對於這類「老屋」的貸款成數並不會因此有所改變。記者王亮勻／專題報導
2009-10-22
整修後 房價可漲二到五成 記者王亮勻／專題報導政府積極補助老屋拉皮，不但可美化市容也能帶動不動產價值提升，根據房地產業者評估，大樓進行外牆整建修復後，房外牆清洗價漲幅可達二到五成不等，外牆防水，不過並非所有老舊住外牆油漆宅都適合拉皮，最有利的計算方法是，房價加分效果必須大於重整費用。根據中信房屋統計，老舊斑駁的住宅大樓，拉皮重整後磁磚修補價都會提升，拉皮後的房價漲幅外牆清潔有三到五成不等，如果拉皮時間點房價正好處於低檔，漲幅更為快速，以仁愛路、基隆路口的住辦產品「東華大樓」為例，五年前房價每坪二十五洗大樓至二十七萬元，當時房價正處於低點，現在已經漲到每坪四十五至五十萬元，漲幅幾乎達到一倍，中信房屋企劃部副理江龍名矽利康更新說，拉皮後的大樓不只身價翻漲，房價上漲速度也會比周邊住宅快。提升房價，除了老屋拉皮外，都市更新也是坊間流行的方法，在老屋拉清洗外牆皮與洗外牆都更間究竟該如何取捨？拉皮再都更 效益更上層樓宏大不動產估價師卓輝華說，如果不動防水產現況容積高於法定容積、建物產權又分散、公設比低，則這類產品走拉皮會比較好，例如戶數眾多的精華地段社區大樓；但如果不動產產權單純、變現價值高、未來都更容積獎勵獲得的利益是原建物買賣價格的五成以上，則建議採都更方式。卓輝華說，台北市主要道路如信義路、忠孝東路、仁愛路等整棟大樓，房地產的產權複雜談都更不易，建議先用拉皮方式以拉抬房價，通常房價可再增值兩到三成，之後再進行都更談判協議，創造後續都更利益。江龍名指出，老屋拉皮價值較大的產品仍要以市中心精華地段、或是屋齡二十餘年的產品為佳，另外電梯華廈產品拉皮的效益又高於一般公寓產品，尤其是屋齡約二十餘年、但大樓有效年限為五十年的電梯華廈產品，如果又可獲得政府補助，拉皮效益最高。該如何判斷拉皮的效用是否會高於拉皮成本，卓輝華指出，只要當老屋拉皮後每坪增值的利益是平均每坪拉皮成本的三倍以上，且拉皮後每坪房價市價增值兩成以上，則該舊大樓就有整修效益，可以進行老屋拉皮。
2009-10-22
【網路地產王/綜合】滴滴答答的天氣，讓不少人覺得心煩意亂，不過，對有購屋打算的民眾來說，卻是審視房屋漏水的好時機，尤其有的房子粉刷過外牆清洗後出售，幾乎無法從外觀看出，牆壁是否曾有甚漏問題，專家建議，趁著雨天看屋，正是好時機！房屋漏水糾紛多 粉刷屋查漏不易根據內政部房外牆防水地產消費糾紛統計顯示，「房屋漏水」已經蟬聯購屋糾紛外牆油漆的七季榜首！根據專業房檢師建磁磚修補議，看屋時如果發現物件有油漆剝落、或即使牆壁重新粉刷後，外牆清潔還是有水漬出現，就要特別注意！不過，現在很多屋主會粉刷牆壁後，在出售中古物件，雖然對新屋主而言，可以省下粉刷洗大樓牆壁的費用，房子的賣相也較佳，但光從房子的外觀，實在很難看出房矽利康更新子是否有漏水問題，不過，趁著雨天看屋，還是有跡可循。動手摸開口問 檢視漏水屋有一「多日連續下雨，最易浮現清洗外牆住宅滲漏水的缺失！」有巢氏房屋發言人施亮州建議，只要親自動手摸摸內外牆面，如果看不出壁癌、水漬、發泡及油漆洗外牆脫落等狀況，不妨檢視外牆是否變黑，而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等防水地方，則要注意是否有不平整的隆起。除了屋內漏水問題，梅雨季看屋時，也可檢視房子所在區域是否有積水問題，施亮州說，看屋時別忘記檢視物件一樓處是否有積水痕跡，及附近排水系統的狀況。漏水屋的狀況有許多種，包括接合不良所造成的屋頂漏水、第二是裂縫問題所引起的牆壁滲漏，第三是鋁合金窗框及水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的滲漏，第四種是常見的管線老舊，都會導致漏水問題，如果從屋況看不出任何異狀，建議購屋族向左右鄰居打聽房屋的狀況，或是向樓下、樓上詢問想買的房子是否有漏水記錄，也能避免買到漏水屋。 tag : 外牆清洗 外牆防水 外牆油漆
2009-10-22
「我記憶中會發光的紅樓，怎麼不見了？」經過四年修復的臺南一中校舍，在去年整建完成，並邀請校友回娘家參觀，但大家驚訝發現，原本貼滿黃綠瓷磚的亮麗外牆，竟然還原為樸素的洗石子面，彷彿一下子失去魔法的灰姑娘。 「我的瓷磚呢？」有的校友激動大喊，「還在這裡啊。」主持修復的建外牆清洗築師陳太農指著角落展示區，小小牆面一半是瓷磚，一半是洗石子，這是他在施工時，特意保留的時空對比。陳太農說，日據時期的紅樓外牆，最早就是洗石子面，但後人覺得髒了難以清理，於是刷油漆、貼瓷磚，卻掩蓋原本充外牆防水滿美感的建築設計。他撫摸石面上刻畫的曲線飾帶，「優雅外牆油漆線條讓建築不再僵化」。灰撲撲牆面乍看下，也暗藏「變色」祕密。仔細觀察，洗石子其實是由黃、紅、灰三色石礫組成，遠遠看，紅樓會隨天色不同，散發出粉黃或粉紅的美麗色澤。去除瓷磚和油漆的過程，十分艱辛，稍不小心，就會傷磁磚修補害到最底層的洗石子面。陳太農說，古蹟具「不可逆性」，一旦損害就無法彌補，任何工法都必須找個角落先「試做」。例如，去油漆時用藥水會有毒，用刮的會傷石面，最後決定外牆清潔用噴砂方式將油漆「撞」下來。但噴乾砂仍會造成空氣汙染，陳太農於是搭配水柱，採「溼式噴砂」，還能洗掉殘餘漆料。他認為，修復講求洗大樓專業，「水壓多少，從什麼角度噴效果才會最好？」他的學生陳昱先的碩士論文，甚至以此為題，「這樣修復技術才能傳承」。古蹟須「修舊如舊」，但年代久遠下，傳統材矽利康更新料難尋覓。成功大學研究助理王宏志說，臺南測候所的屋梁檜木被嚴重蟻清洗外牆蝕，臺灣卻早已禁採檜木，部分屋梁只好以臺灣杉代替，且須經由古蹟審議委員會同意。 測候所外牆剝落的十三溝面磚，就比較幸運，雖然臺灣沒有土洗外牆可燒製這種日本古老磚瓦，但九二一震倒一批日式舊建築，廢棄的同款瓦片正好可做「器官移植」。 「哇，我看到胡椒管了！」臺南市防水府圓環上，有美麗的臺南州廳，往右一瞥，就能清楚發現隱居巷道的臺南測候所，西餐瓶罐的建築外形十分有趣，但很少人知道，這其實是隔壁氣象新大樓，刻意「倒退」好幾步才讓出的視覺空間。 古蹟修復還要凸顯它的「存在」。南區氣象中心副主任吳福悠說，當年測候所旁建新大樓時，除了不能擋住臺南測候所外，為呼應圓形古蹟，還得將屋角打造成弧形，讓新舊並列時不會突兀。古蹟仍有弱點，就是不耐地震，但新科技可補強結構。像臺南測候所脆弱的同心圓內牆，建築師黃斌加裝碳纖維的「金鐘罩」；南一中的紅樓遇地震搖晃時，常被兩邊新校舍拉扯而損壞，於是進行「分棟手術」。陳太農拆舊牆面時，還發現古早油印房的屋頂痕跡，於是做成巨大斷面圖，作為虛擬古蹟展示。修復古蹟時，還能感受早期建築智慧。陳昱先檢測紅樓的四邊形屋頂時，發現日本人卡了一塊三角形的角隅補強板，原來它能讓屋梁結構更穩定，這種巧思如今看來仍很先進。另外，紅樓的樓梯，第一階一定是花崗石，往上才換成磨石子，因為上樓時第一步踩得最用力，因此，這層梯面得選最堅固、耐磨的石材。紅樓修復後，陳太農將幾個天花板做半開放陳列，讓學生了解屋頂結構設計。有個學生很好奇，爬到天花板維修貓道上一探究竟，看完後非常感動，因為他第一次聞到檜木氣味，「那是百年歷史的味道！」對於古蹟的珍惜也將永留他的心中。圖說：南一中修復校舍時，在牆面發現早年油印室的木樁遺跡，建築師刻意做出當年小屋的斷面圖。
2009-10-22
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】新店大台北華城禾豐特區與秀岡山莊上萬坪土地，三年多外牆清洗前被美國建高控股公司吃下，經過重新規劃，近日變身為外牆防水每戶上億元的頂級別墅「掬月」問世，炒熱沉寂已久的外牆油漆別墅豪宅市場。建高旗下的掬月建設董事長趙鴻鵬表示，由於建高總裁陳銘達磁磚修補與外牆清潔前鴻禧總裁張秀政為舊識，五年前，建高洗大樓透過管矽利康更新道買下秀岡山莊上萬坪土地，四年前又買下禾豐特區土地2,500坪，目前已興建清洗外牆為掬洗外牆月別墅銷售。趙鴻鵬說，掬月案顛覆大台北華城別墅防水既有的古典鄉村風格，聘請知名建築師李瑋王民設計為低調極簡宅邸，而且只蓋15戶，每戶基地、坪數、座向完全不同。建材比台北市中心豪宅更高檔，例如採用義大利火山岩的外牆、婆羅洲鐵木的落地木隔柵，一面牆的窗戶造價就高達新台幣百萬元，因此每戶建坪100坪起跳，最低總價要6,000萬元以上，最高要價1.2億元。趙鴻鵬指出，掬月別墅是建高控股18年美國房地產經驗在台灣的總體表現，目前已經售出數戶。公司未來目標是做台灣頂級別墅開發商，明年還會在大台北推案，打響品牌知名度。
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